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免费足球推介网:大转折!最牛地级市,打响房价上涨第一枪

免费足球推介网:大转折!最牛地级市,打响房价上涨第一枪

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作者:子非鱼

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最牛地级市苏州,又出圈了,因为开发商大面积取消折扣和上涨房价一事。

根据多家权威媒体爆料,近日,苏州多家楼盘取消了此前的折扣,比如华润、绿地香港在内的多家房企发出公告,自2022年1月1日起,所有在售项目全面回收折扣销售。

具体楼盘方面,根据每日经济新闻披露,苏州高新区中泱公园,原先该项目的特惠房源最低只要179万元,总价最高优惠53万元,12月26日起全面收回优惠。

苏州樾府此前在天猫好房上线32套特价房,打98折,最高可减8.06万元,但如今也官宣回收折扣。

这个月初才刚取证的纯新盘泊印澜庭,12月19日宣布2022年1月1日起优惠全部取消。

在所有城市几乎推出折扣购房的当下,在20多个城市发布补贴、免契税等鼓励购房政策的当下,在吉林省开启全省鼓励购房的当下,苏州居然逆行,取消折扣。

取消折扣已经够雷人,但苏州的开发商秉着只有更雷人,没有最雷人的原则,不仅取消折扣,还直接涨价。

比如,绿都苏和雅集宣布,12月20日起所有下叠全部每套涨价20万元。

图片来源:每日经济新闻

苏州的开发商这是要上演哪一出?不久前还疯狂打折,你打95折,我就打9折,你打9折我就打8折,内卷得厉害,怎么一下子翻脸比翻书还快?

难道回暖了,有客源了,不用打折也能不愁卖了,楼市回暖了?

02

一系列答案,按下不表,先来了解一下过去几年苏州楼市的变化情况。

作为全国最牛地级市,在上一轮大牛市期间,苏州表现非常激进。

2016年,苏州与厦门、合肥、南京的房价齐头迈进,被称为楼市“四小龙”。当年苏州的房价从1万元/平方米左右涨到1.6万元/平方米左右。

2017年与2018年继续上窜,房价一度冲破了3万元/平方米,2019年,楼市依旧过热的苏州,终于迎来了大调控的问候。

2019上半年,苏州地王频出,半个月里诞生了3个地王。在地王带动下,再加上当年火热的电视剧《都挺好》加热,苏州楼市成交量非常火热。

有多火,最火的那个月里,苏州一些新房楼盘,基本需要全款才能买到,如果你还需要银行贷款,对不起,靠边站,给全款的人让条道。

俨然是一副难以控制的局面。在这种背景下,苏州楼市惹来了连环调控。

第一拳,2019年5月11日,苏州出台调控新政,新房重点区域限售3年,二手房重点区域限售5年,土地出让溢价不得超过25%等狠招。

第二拳,2019年5月16日补充新政,新房和二手房均需要取得房产证后,才能申请学位,且学位锁定5年改为9年,小学和初中不分段。新楼盘60%用于人才购房。

第三拳,提高高价地预售门槛。这还不够,5月18日又被住建部点名,如今又被纳入国家统计局“70+1”个大中城市统计数据,这是要将苏州拉到太阳底下来晒一晒。

不过,第三拳在后来的统计局每个月公布的70个大中城市房价数据中,并未体现,苏州已经没有被纳入。

连环暴揍之下,苏州房价在2019年7月转向,并且此后一路阴跌。

数据显示,从2019年7月到2020年的11月的二手房挂牌价28619元变为24379元,降了4240元,降幅17.3%。苏州楼市的二手房成交价从27484元涨到了25737元,跌了1747元,跌幅为6.8%。

另据中国房价行情网追踪的实时数据显示,2020年11月苏州二手房同比下跌7.18%,位居内地跌幅榜第12位。

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制图:城市财经;数据:中国房价行情网

2020年年末,苏州楼市似有回暖的趋势,谁承想,就在2020年最后一天,央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,明确限制了各类银行流向房地产市场和个人住房贷款的比例。

在这个大招之下,进入2021年,各城市房贷利率不断上浮,放款周期不断延长,尤其是到了三季度,威力彻底显现。

在这种背景下,包括苏州在内的一众热点城市,楼市成交量下挫,房价普跌。

16个重点被监测城市10月份二手房成交量

来源:克而瑞

压力之下,武汉、郑州、杭州、南京、苏州、成都、重庆等大部分城市的开发商们,纷纷开启了打折促销活动。

其中,苏州方面,比如位于木渎板块的正荣西津月项目推出85折卖房,其中一套104平方米的房源直降41万,126平方米的房源降51万。金辉地产合联营公司开发的位于太湖新城的江南�V著推出11套特价房,总价直降70万/套。

03

回到开始的问题,既然苏州楼市是这么个状况,苏州的开发商们,现在为何取消折扣,甚至上涨房价呢?

有人说,这主要是因为,2021即将结束,每年一二月碰上春节,是传统的楼市淡季,每年的这个时候,开发商们都会有收回折扣的习惯。

诚然,这可能算是一个理由,但本号认为不是最关键的,窃以为,主要原因有二:

1、楼市信贷回暖,成交量反弹,开发商有了取消折扣甚至涨价的底气。

信贷回暖的数据,本号在之前的文章中已经给出过多次,这里再说一下。

根据央行公布的数据,11月末个人住房贷款余额38.1万亿元,当月增加了4013亿元。在10月份个人住房贷款反弹增加的情况下,11月份继续加快速度反弹,11月份增量比10月份多532亿元。

另一方面,本月15号央行已经全面降准,释放了1.2万亿资金。此外,3天前,1年前LPR也迎来了19个月以来的首次下调,也即降息了。

尽管直接影响房贷利率的5年期LPR没有变,但由于房贷利率是LPR与各城市的加点数组合而成。从10月份以来,中心城市纷纷开始下调加点数,苏州就是其中之一。

苏州10月份首套房贷款利率下调了30个基点,11月份继续下调。根据贝壳研究院的数据,苏州首套房目前的平均利率是5.5%,已经从“6”字头回到了“5”字头。

此外,放款速度也加快了不少。

在这种背景下,苏州的新房与二手房成交量均反弹。苏州11月份新房住宅网签一共67.99万平,环比涨19.6%;二手房住宅一共成交50.82万平,环比涨39.5%。

成交量的反弹,便是开发商取消折扣,甚至涨价的底气。

2、制造紧迫感。

取消折扣,甚至涨价,其实也是开发商的一种营销策略,掐准的就是大家买涨不买跌的心理。

上涨会给人紧迫感,让大家觉得晚一步,可能要花不少冤枉钱。下跌的时候,大家反而不着急,生怕自己一买还会继续跌,多花冤枉钱。

三季度多数中心城市纷纷开启打折促销,有的甚至降首付,但新房依旧很难卖,成交量依旧下跌,就是最好的说明。

所以,对于经济活跃、人口流入的热点城市来说,取消折扣、涨价是最好的去库存的方法。上一轮的大牛市,就是利用了这种心理,全国开启了浩浩荡荡的去库存活动。

不过,话又说回,苏州楼市的确差不多已经见底了,毕竟此前已经阴跌许久。像苏州这样的城市,经济活力十足、人口不断流入,房价长线来看,还是会缓慢爬坡。

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